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Häufige Fragen/FAQ

Grunderwerbsteuer

Antworten:

Frage: Wann liegt ein grunderwerbsteuerrechtlicher Vorgang vor?

Wenn ein inländisches Grundstück den Rechtsträger wechselt und der Erwerbsvorgang unter § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) einzuordnen ist.

Frage: Was ist ein inländisches Grundstück i.S.d. GrEStG?

Unter Grundstücke i.S.d. Gesetzes sind Grundstücke i.S.d. bürgerlichen Rechts zu verstehen. Den Grundstücken stehen gleich

  1. Erbbaurechte,
  2. Gebäude auf fremden Grund und Boden,
  3. dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i.S.d. § 15 Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Frage: Was ist ein Rechtsträgerwechsel?

Ein Rechtsträgerwechsel ist gleichzusetzen mit einem Eigentumswechsel. Er liegt vor, wenn das Eigentum von einem Rechtsträger auf einen anderen Rechtsträger übergeht.

Frage: Was sind Rechtsträger?

  1. Natürliche Personen,
  2. juristische Personen,
  3. bestimmte Gesamthandsgemeinschaften (z.B. OHG, KG, GmbH & Co. KG, GbR).

Frage: Wann liegt ein Erwerbsvorgang i.S.d. GrEStG vor?

Der Grunderwerbsteuer unterliegt u.a.

  1. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet,
  2. die Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet,
  3. das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
  4. der Übergang von mindestens 95 v.H. der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren,
  5. der Übergang von Grundstückseigentum infolge Anwachsung beim Erwerb aller Anteile einer Personengesellschaft durch eine einzige Person,
  6. die Veränderung im Personenbestand einer Personengesellschaft, wenn zwar Grundbesitz eingebracht worden ist und der Einbringende entweder sofort aus der Gesellschaft wieder ausscheidet oder entsprechend einem vorgefassten Plan in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang mit der Grundstückseinbringung seine Gesellschafterstellung völlig oder teilweise aufgibt, sich seine Beteiligung durch Hinzutritt weiterer Gesellschafter verringert oder die Personengesellschaft kurze Zeit nach der Einbringung des Grundbesitzes durch formwechselnde Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt wird.
  7. die Vereinigung von mindestens 95 v.H. der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft "in einer Hand" und die Übertragung der vereinigten Anteile in "eine andere Hand".
    Die Anteilsvereinigung kann mittelbar und unmittelbar erfolgen.
  8. die Umwandlung grundbesitzhaltender Rechtsträger durch Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung.

Frage: Wieviel Grunderwerbsteuer ist zu zahlen?

Der Steuersatz beträgt für Rechtsvorgänge, die sich auf in Niedersachsen liegende Grundstücke beziehen und ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden, 5 % der Gegenleistung (u.a. Kaufpreis, Übernahme von Belastungen, Gewährung von Wohn-/Nutzungsrechten).

Frage: Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Steuerschuldner sind regelmäßig die Erwerber und Veräußerer.

In den meisten Verträgen wird vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer fordern.

Frage: Gibt es Steuerfreibeträge?

Nein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 €. Übersteigt die Gegenleistung den Betrag von 2.500 €, wird Grunderwerbsteuer für die ganze Gegenleistung erhoben.

Frage: Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?

Es gibt nur wenige Ausnahmen (u.a. Erbschaft, Schenkung, Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern; Erwerbsvorgänge zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind).

Frage: Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?

In der Regel ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Frage: Wer muss Grunderwerbsteuervorgänge beim Finanzamt anzeigen?

Soweit die Grundstücksübertragungen durch notarielle, gerichtliche oder behördliche Urkunden erfolgen, haben dies die Notare, Gerichte oder Behörden dem zuständigen Finanzamt nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck anzuzeigen. Der Anzeige ist eine beglaubigte Ausfertigung der Urkunde beizufügen.

In allen anderen Fällen sind die beteiligten Erwerber und Veräußerer zur Anzeige beim zuständigen Finanzamt verpflichtet.

Dazu gehören u.a.

  • der Erwerb von Gebäuden auf fremden Grund und Boden
  • unmittelbare und mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft, die innerhalb von 5 Jahren zum Übergang von 95 v.H. der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter geführt haben, wenn zum Vermögen der Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört,
  • schuldrechtliche Geschäfte, die auf die Vereinigung von mindestens 95 v.H. der Anteile einer Gesellschaft gerichtet sind, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein Grundstück gehört,
  • die Vereinigung von mindestens 95 v.H. der Anteile einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört,
  • Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung von mindestens 95 v.H. der Anteile einer Gesellschaft begründen, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein Grundstück gehört,
  • die Übertragung von mindestens 95 v.H. der Anteile einer Gesellschaft auf einen anderen, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein Grundstück gehört.

Der Anzeige sind privatrechtliche Verträge/Vereinbarungen beizufügen. Die Anzeigen gelten als Steuererklärung.

Frage: Bis wann muss eine Anzeige erfolgen?

Die Anzeigepflichtigen haben innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie von dem anzeigepflichtigen Vorgang Kenntnis erhalten haben, den Vorgang anzuzeigen.

Frage: Wann erhalte ich die für die Eintragung beim Grundbuchamt notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nachdem die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt worden ist, wird dem beurkundenden Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung übersandt. Dieser beantragt im Rahmen seiner notariellen Verpflichtungen die Eintragung im Grundbuch. Weitere Einzelheiten erfahren Sie von dem von Ihnen beauftragten Notar.

Beim Erwerb eines Grundstückes im Zwangsversteigerungsverfahren wird nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung grundsätzlich dem für die Eintragung der Eigentumsänderung zuständigen Amtsgericht übersandt.

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